Logo holodilshchik
интернет-выпуск № 7(31), июль, 2007 г.
ПЕРВАЯ В РОССИИ ИНТЕРНЕТ-ГАЗЕТА ПО ХОЛОДИЛЬНОЙ И БЛИЗКОЙ ЕЙ ТЕМАТИКЕ

Грамотно преподнести себя через рекламу - тоже искусство!
РЫНОК ХОЛОДИЛЬНЫХ СКЛАДОВ МОСКВЫ
Дарья КУКСЕНКОВА
МОСКВЕ НУЖНЫ ХООДИЛЬНЫЕ СКЛАДЫ

    

Лого


В последние годы наблюдается постоянный рост объемов потребления замороженных продуктов и полуфабрикатов в Москве и близлежащих регионах. Резко вырос спрос на холодильные склады, который существенно превышает предложение. В связи с этим крупные компании приступили к возведению собственных холодильных терминалов.

По данным консалтинговых компаний, всего в Московском регионе насчитывается около 45 холодных складов общей площадью порядка 350 тыс. м2. Из них новых качественных объектов - единицы.

СТРУКТУРА РЫНКА

Основной объем предложения рынка холодильных складов на сегодняшний день формируют:

  • овощехранилища, адаптированные под склады-холодильники;

  • хладокомбинаты, оставшиеся с советских времен;

  • холодильные склады производственных компаний - мясокомбинатов и молокозаводов, сдающих в аренду свободные площади;

  • холодильные склады логистических операторов, выделяющих часть площадей для организации холодильно-морозильных складов.

Обычно на низкотемпературных складах могут храниться и обрабатываться следующие группы товаров:

  • мясо, птица, сливочное масло, рыба, стандартные сыры;

  • FMCG (быстрооборачиваемые) товары: замороженная продукция - морепродукты, полуфабрикаты, овощные смеси;

  • молокопродукты - масло, сыр, йогурт;

  • охлажденная продукция - мясо, птица, рыба; детское питание; прочие товары и сырье.

Низкотемпературные склады в наибольшей степени отвечают требованиям арендаторов, так как именно они могут обеспечить необходимый температурный режим в широком диапазоне. Низкотемпературные склады (холодные склады) используются для хранения, дистрибуции и обработки продуктов глубокой заморозки, требующих специального температурного режима.

По словам Максима Шакирова, директора департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International, состояние и производственные мощности существующих в Московском регионе низкотемпературных складов не соответствуют требованиям продовольственного рынка.

"Рынок холодильно-морозильных складов в Московском регионе не развит. Основной объем предложения - созданные в советское время хладокомбинаты - не в состоянии обеспечить потребности активно развивающейся пищеперерабатывающей промышленности", - считает Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium.

Рынок холодильно- морозильных складов в Московском регионе не развит - созданные в советское время хладокомбинаты не в состоянии обеспечить потребности активно развивающейся пищеперерабатывающей промышленности.

Часть хладокомбинатов (порядка 5%) находится в настоящее время на реконструкции, часть готовится к переезду за пределы Москвы. По данным Российского союза предприятий холодильной промышленности, в период с 2006-го по 2010 г. будет выведено из эксплуатации 5 хладокомбинатов суммарной емкостью около 40 тыс. тонн, что создаст еще больший дефицит в этом сегменте рынка. Производители, для хранения продукции которых требуются специальные температурные условия, вынуждены использовать собственные низкотемпературные склады, например, "Кампина" в Ступино, "Эрман" в Раменском, "Нестле" в Жуковском, "Лактазиз" в Истре. Но строительство холодильного терминала для собственных нужд требует большого объема инвестиций в холодильное оборудование и технологии, это могут позволить себе только крупные компании. Средние и мелкие компании вынуждены довольствоваться арендой или ответственным хранением. Компаний, специализирующихся на ответственном хранении замороженных продуктов, очень мало. Данный бизнес в основном строится на базе бывших "советских холодильников ". Основные низкотемпературные склады для ответственного хранения и спекулятивной сдачи в аренду предоставляются компаниями ИНКО, КПД Терминал, Агама, Алькор-продукт, Норд-Холод, Контех, Страгал, Заказы, Карго Терминал, Икма, Садко, Мосрыбокомбинат, хладокомбинаты № 1, 3, 5, 6, 7, 10, 11, 14 и некоторые другие. По словам специалистов компании Colliers International, основной пик нагрузки на низкотемпературные склады наблюдается когда происходит их полное затаривание, с октября-ноября по апрель-май. Компании-дистрибуторы замороженной продукции (АГАМА, ИНКО, ЛЕДОВО и др.) отмечают, что из-за сезонности спроса на замороженную продукцию у них есть возможность отдавать часть своих морозильных мощностей под ответственное хранение.

В период 2006-2010 гг. будет выведено из эксплуатации 5 хладокомбинатов суммарной емкостью около 40 тыс. тонн, что создаст еще больший дефицит в этом сегменте рынка.

Тем не менее, российские предприниматели крайне изобретательны. Если ехать по МКАД, то в районе Реутова можно наблюдать рефрижераторные вагоны, переделанные под холодильные склады. Чтобы удовлетворить потребности своих клиентов. Можайское оптово-розничное предприятие сняло с платформы несколько рефрижераторных вагонов, поставило их на балки - и теперь оказывает услуги ответственного хранения. Хотя, конечно, это далеко не самый лучший способ решить проблему нехватки холодильных складов.

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ И УСЛОВИЯ

По данным компании Praedium, на сегодняшний день наблюдается равномерное распределение холодильных мощностей между Москвой и Московской областью. На Москву приходится 50% предложения. В соответствии с программой правительства Москвы промышленные предприятия выводятся за черту города с целью высвобождения земель для строительства объектов жилого и социального назначения!

В настоящее время холодильные склады располагаются как на территории жилых районов, так и в промышленных зонах. Порядка 75% - на территории промзон.

Распределяются холодильные склады по округам Москвы относительно равномерно. При этом Юго-Западный округ не имеет ни одного объекта, Южный округ - имеет наибольшее число объектов.

Большая часть низкотемпературных складов в Московской области обычно располагается не далее 10-15 км от МКАД, в промышленных зонах. Для оптимального размещения груза холодильный склад должен иметь удобные подъездные пути, достаточное количество погрузочно-разгрузочных ворот, наличие ж/д ветки (для некоторых видов продукции, например, замороженной рыбы, которая в основном идет из Мурманска и Владивостока, где ж/д транспорт остается прерогативным), рампы и пандуса, компактного фреонового оборудования, достаточного места для парковки, а также бетонного пола с нагрузкой не менее 4 тонн/м2 и др.

Современный низкотемпературный склад может состоять из следующих помещений:

  • холодильник глубокой заморозки и холодильник для рыбы, температурный режим: ~18 °С;

  • холодильник охлажденных продуктов, температурный режим: +2...+ 5 °С;

  • зона погрузки/ разгрузки, 0...-5 °С;

  • зона сортировки, -18 °С.

Режим работы современного склада - круглосуточный.

Груз поступает на паллетах с автотранспорта и железнодорожных вагонов-рефрижераторов. В зависимости от типа товаров паллеты попадают в сортировочные зоны товаров быстрого и медленного движения.

Движение паллет внутри склада глубокой заморозки полностью автоматизировано и выполняется системой конвейеров и кранов-штабелеров, управляемых автоматической системой. Все движение товара отслеживается автоматической системой управления и учета (WMS). Высота таких комплексов может быть от 10 до 36 метров.

Среди крупных объектов, недавно введенных в эксплуатацию, можно выделить морозильный и холодильный складской комплекс класса "А" (классификация складских помещений представлена в конце настоящей статьи) - "КПД-Терминал". Морозильная часть комплекса, расположенного в 4 км от Москвы по Новорязанскому шоссе, обладает емкостью 12,5 тыс. паллето-мест, холодильная - 24 тыс. паллето-мест. Также к современным наиболее крупным объектам можно отнести проекты компании KM Logistic (складские комплексы в Химках и в Чеховском районе) и Tablogix, имеющие в составе своих комплексов холодные склады.

СТАВКИ АРЕНДЫ

Основные факторы, влияющие на уровень арендной ставки: местоположение, арендуемая площадь, качество оборудования, наличие развитой инфраструктуры.

Холодные склады более затратны, чем обычные, как в строительстве, так и в обслуживании, что объясняет повышенные ставки аренды в таких помещениях. По данным компании Becar Commercial Property Moscow, в московских холодильных складах класса "А" ставки аренды доходят до $470/м2 в год (с НДС, без эксплуатационных расходов), в складах "С" и ниже - составляют $180-250/м2 вгод.

"На рынке наблюдается большой разброс арендных ставок, - отмечает Руслан Суворов. - Рынок аренды холодильно-морозильных складов в настоящее время находится на начальной стадии своего развития.

Существует большой неудовлетворенный спрос. Уровень арендной платы не всегда соответствует классу объекта в силу низкой структурированности рынка. В большинстве случаев у арендодателей существует круг постоянных, проверенных арендаторов, с которыми заключены долгосрочные договоры аренды". В целом арендаторы холодильно-морозильных площадей малоактивны в силу отсутствия адекватного предложения.

НОВЫЕ ПРОЕКТЫ

Проектов холодильных или морозильных складов недостаточно для удовлетворения имеющихся на рынке потребностей. Один из строящихся объектов - складской комплекс Spring Park общей площадью 100 тыс. м2 - находится на Егорьевском шоссе, в пос. Родники. Холодильный склад займет на территории комплекса 7 тыс. м2. Строительство склада должно завершиться в конце текущего года.

Еще один проект - холодильный терминал агрохолдинга "Мираторг", который разместится в 11 км от МКАД, в Домодедовском районе (от ред., по данным ООО "АВИСАНКО" (Москва): строящийся склад является высокоавтоматизированным с уникальной системой охлаждения - аммиак и СО2, высота основной зоны хранения — 35 м, температура хранения — до -24 °С). Склад емкостью 24 тыс. паллето-мест будет работать как для собственных нужд компании, так и для сторонних организаций. Завершить строительство планируется осенью 2007 года.

КОММЕНТАРИИ ОПЕРАТОРОВ РЫНКА

Роман Соков, директор департамента консалтинга компании Весаг Commercial Property Moscow: - Российский и, в частности, московский рынок холодных складов еще очень не развит. Качественных объектов представлено крайне мало. В основном представленные сейчас холодные склады расположены на территории бывших хладокомбинатов и овощных баз.

В московских холодильных складах класса "А" ставки аренды доходят до $470/м2 в год (с НДС, без эксплуатационных расходов), в складах "С" и ниже составляют $180-250/м2 в год

Максим Шакиров, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International:

- Ситуация на рынке низкотемпературных складов аналогична складской, где спрос до сих пор превышает предложение и отсутствует достаточное количество современных высококачественных площадей. Исходя из этого, некоторые девелоперы, логистические компании и сами производители нацелены на строительство новых площадей низкотемпературных складов или на реконструкцию уже существующих.

Данный шаг позволит им расширить спектр предлагаемых услуг и оперативно решать свои собственные производственные нужды.

Алексей Николаев, специалист по операциям с индустриальной недвижимостью департамента коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer:


- Сейчас на рынке существует острая нехватка площадей в холодильных и морозильных камерах. В основном в Москве и Московской области используются старые, "советские", хладокомбинаты, в которых был проведен ремонт.

Цена аренды холодильных камер примерно на 10-15% выше, чем на сухие склады. Как правило, арендаторы холодильного оборудования в основном завязаны на своем обороте, поэтому они не могут позволить себе платить завышенную ставку аренды. Наиболее предпочтительный вариант в этом случае - купить землю/помещение и соответственно построить/оснастить холодильным оборудованием, исходя из своих целей, задач и требований.

Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium:


- Спрос на холодильные и морозильные склады растет, что обусловлено расширением российского рынка замороженных полуфабрикатов и овощей. На московском рынке спрос существенно превышает предложение.

По мнению компаний-потребителей холодильно-морозильных складов, конкуренция в данном сегменте рынка складских услуг отсутствует, и такая тенденция сохранится и в ближайшие 3-4 года. Новые проекты холодильно-морозильных складов реализуются компаниями в основном для собственных нужд, в то же время старые хладокомбинаты будут постепенно выводиться из эксплуатации.

Фото
Сейчас на рынке существует острая нехватка площадей в холодильных и морозильных камерах



Материал любезно предоставлен
отраслевым еженедельником "МЯСНОЙ РЫНОК"



От Х.RU: КЛАССИФИКАЦИЯ СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ

Класс "А+"

  • Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, построенное после 1990 года, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 12 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.
  • Площадь застройки 40-45%.
  • Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/м2, на уровне 1,20 м от земли.
  • Высокие потолки не менее 13 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования (6-7 ярусов).
  • Регулируемый температурный режим.
  • Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.
  • Наличие системы вентиляции.
  • Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.
  • Автономная электроподстанция и тепловой узел.
  • Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) (не менее 1 на 500 кв.м.).
  • Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.
  • Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.
  • Наличие офисных помещений при складе.
  • Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
  • Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
  • Оптико-волоконные телекоммуникации.
  • Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.
  • Расположение вблизи центральных магистралей.
  • Профессиональная система управления.
  • Опытный девелопер.
  • Ж/Д ветка.

Класс "А"
  • Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 9 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.
  • Площадь застройки 45-55%.
  • Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/м2, на уровне 1,20 м от земли.
  • Высокие потолки не менее 10 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования.
  • Регулируемый температурный режим.
  • Система вентиляции.
  • Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.
  • Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.
  • Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), (не менее 1 на 700 кв.м.).
  • Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.
  • Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.
  • Наличие офисных помещений при складе.
  • Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
  • Оптико-волоконные телекоммуникации.
  • Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.
  • Расположение вблизи центральных магистралей.
  • Профессиональная система управления.
  • Опытный девелопер
  • Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
  • Автономная электроподстанция и тепловой узел.
  • Ж/Д ветка

Класс "В+"
  • Одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное.
  • Площадь застройки 45-55%.
  • Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/м2, на уровне 1,20 м от земли.
  • Высота потолков от 8 метров.
  • Регулируемый температурный режим.
  • Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.
  • Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), (не менее 1 на 1000 кв.м.).
  • Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.
  • Система вентиляции.
  • Пандус для разгрузки автотранспорта.
  • Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
  • Наличие офисных помещений при складе.
  • Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
  • Оптико-волоконные телекоммуникации.
  • Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.
  • Расположение вблизи центральных магистралей.
  • Профессиональная система управления.
  • Опытный девелопер.
  • Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
  • Автономная электроподстанция и тепловой узел.
  • Ж/Д ветка.

Класс "В"
  • Одно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное.
  • В случае двухэтажного строения - наличие достаточное количества грузовых лифтов/подъемников, грузоподъемностью не менее 3 тонн (не менее 1 на 2000 м2).
  • Высота потолков от 6 метров.
  • Пол - асфальт или бетон без покрытия.
  • Система отопления.
  • Пожарная сигнализации и система пожаротушения.
  • Пандус для разгрузки автотранспорта.
  • Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
  • Охрана по периметру территории.
  • Телекоммуникации.
  • Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.
  • Наличие вспомогательных помещений при складе.
  • Система вентиляции.
  • Офисные помещения при складе.
  • Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
  • Автономная электроподстанция и тепловой узел.
  • Ж/Д ветка.

Класс "С"
  • Капитальное производственное помещение или утепленный ангар.
  • Высота потолков от 4 метров.
  • Пол - асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия.
  • В случае многоэтажного строения - наличие грузовых лифтов/подъемников.
  • Ворота на нулевой отметке.
  • Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
  • Система вентиляции.
  • Система отопления.
  • Пожарная сигнализации и система пожаротушения.
  • Офисные помещения при складе.
  • Ж/Д ветка.
  • Пожарная сигнализации и система пожаротушения.
  • Пандус для разгрузки автотранспорта.
  • Охрана по периметру территории.
  • Телекоммуникации.
  • Наличие вспомогательных помещений при складе.

Класс "D"
  • Подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары.
  • Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
  • Пожарная сигнализации и система пожаротушения.
  • Система отопления.
  • Система вентиляции.
  • Офисные помещения при складе.
  • Ж/Д ветка.
  • Телекоммуникации.
  • Охрана по периметру территории.

Данная классификация была разработана
с учетом современного состояния
Российского рынка складских помещений
и носит рекомендательный характер.





Приглашаем ученых и инженеров, аспирантов и студентов, а также,
заинтересованные институты, фирмы, организации и частных лиц, принять участие в размещении
информации в интернет-газете, посвященной холодильной и близкой ей тематике.

Учредитель и издатель интернет-газеты: ООО "АВИСАНКО" (Москва).
Адрес редакции: Россия, 115551, Москва, Шипиловский проезд, д.47/1, офис 67-А.
Тел./факс: +7 (495) 343-43-71, тел.: +7 (495) 343-43-48, 223-60-50 доб. 132.

Головной сайт: www.avisanco.ru.

E-mail: info@holodilshchik.ru

Первый выпуск первой в России интернет-газеты по холодильной и
близкой ей тематике - "Холодильщик.RU" - вышел в свет в январе 2005 г.
Интернет-газета зарегистрирована Федеральной службой по надзору за соблюдением
законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия.
Руководитель проекта и Главный редактор: Маргарян С.М. (АВИСАНКО, ООО)
За содержание рекламных материалов редакция ответственности не несет.
При перепечатке статей, ссылки на их авторов и интернет-газету обязательны.
Разместите на своем сайте нашу кнопку... Rambler's Top100 Многоязыковая поисковая система...


Авторские права © 2005-2017 // MARGARY@N

Партнеры: